Imóvel na planta: guia para comprar com segurança

O que é um imóvel na planta?

É um imóvel vendido antes ou durante a construção, com base no projeto aprovado e no memorial de incorporação registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Na compra na planta, você assina o contrato com a incorporadora e acompanha a obra até a entrega das chaves. Nesse período paga uma entrada e parcelas, e o saldo final costuma ser quitado na entrega, com recursos próprios ou com financiamento bancário.

A lógica do negócio é simples: quem compra cedo aceita esperar a obra e, em troca, costuma ter mais prazo para pagar e mais unidades à escolha.

Qual a diferença entre pré-lançamento, lançamento, obra e entrega?

São as fases de um empreendimento. A venda das unidades só pode começar depois do registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, como determina a Lei 4.591/1964.

Fase	O que acontece	O que conferir
Pré-lançamento	O projeto é apresentado antes do lançamento oficial, muitas vezes com lista de interesse.	Se o registro da incorporação já existe. Sem ele, ainda não pode haver venda.
Lançamento	Começa a venda oficial das unidades, com tabela de preços e condições de pagamento.	Número do registro da incorporação, memorial descritivo e contrato com quadro-resumo.
Obra	A construção avança e as parcelas seguem o cronograma do contrato.	Andamento da obra, índice que corrige as parcelas e prazo de entrega.
Entrega das chaves	Com o habite-se, a construção é averbada e as unidades ganham matrícula própria.	Vistoria da unidade, quitação ou financiamento do saldo e registro em seu nome.

A mesma lei exige que o número do registro da incorporação e o cartório competente apareçam nos anúncios, propostas e contratos do empreendimento. É um dado fácil de pedir e de conferir.

Como funciona o pagamento de um imóvel na planta?

Em geral há uma entrada, parcelas mensais durante a obra, reforços intermediários e o saldo na entrega das chaves, pago à vista ou financiado.

Entrada, ou sinal: paga na assinatura do contrato.
Parcelas mensais: distribuídas ao longo da obra.
Reforços: parcelas maiores em datas combinadas.
Saldo na entrega: quitado com recursos próprios ou com financiamento bancário.

Cada empreendimento tem a sua tabela, e as condições mudam de uma incorporadora para outra. Vale simular mais de um fluxo antes de decidir, pensando no orçamento mês a mês e no valor que vai sobrar para a entrega.

O que é o INCC e por que ele corrige as parcelas?

O INCC, Índice Nacional de Custo da Construção, é calculado pela Fundação Getulio Vargas, mede a variação do custo de construir e costuma corrigir o saldo devedor durante a obra.

Como a incorporadora está construindo enquanto você paga, o contrato normalmente atualiza as parcelas pelo INCC até a entrega. Depois das chaves, se o saldo continuar sendo pago diretamente à incorporadora, é comum a correção passar para outro índice, como o IPCA ou o IGP-M, às vezes com juros.

Ao comparar propostas, olhe além do preço: o índice, a periodicidade da correção e o que muda depois da entrega definem quanto você vai pagar de verdade.

Como saber se um lançamento é seguro?

Confira o registro da incorporação, o histórico da incorporadora, se a obra tem patrimônio de afetação e se o contrato traz o quadro-resumo exigido por lei.

Registro da incorporação: a matrícula do terreno, no Cartório de Registro de Imóveis, mostra o registro do empreendimento.
Histórico da incorporadora: obras já entregues, prazos cumpridos e a experiência de quem comprou antes.
Patrimônio de afetação: regime opcional, criado pela Lei 10.931/2004, que separa os recursos e os bens da obra do restante das contas da incorporadora.
Quadro-resumo: desde a Lei 13.786/2018, o contrato precisa trazer um quadro com preço, forma de pagamento, índice de correção, prazo de entrega e regras de desistência.
Memorial descritivo: descreve acabamentos e materiais, e é a referência na vistoria da entrega.
Prazo de entrega: a lei admite tolerância de até 180 dias, desde que prevista de forma clara no contrato.

Se a obra atrasar além dessa tolerância sem culpa do comprador, a Lei 13.786/2018 prevê duas saídas: desfazer o contrato com devolução integral do que foi pago e a multa prevista, ou manter a compra e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso.

Quais custos existem além do preço do imóvel?

Os principais são o ITBI, o registro do imóvel em cartório e, quando há financiamento, as tarifas e os juros de obra do banco.

ITBI: imposto municipal sobre a transmissão do imóvel. A alíquota é definida por cada município.
Registro: pelo Código Civil, a propriedade só passa para o seu nome com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.
Escritura: necessária quando a compra não é feita por contrato de financiamento, que já tem força de escritura.
Juros de obra: no financiamento feito ainda na planta, o banco cobra encargos durante a construção.
Depois da entrega: condomínio, IPTU e as ligações de água e energia passam a ser do comprador.

Dá para financiar um imóvel na planta?

Sim. Os caminhos mais comuns são financiar com o banco ainda na planta ou pagar a incorporadora durante a obra e financiar só o saldo na entrega das chaves.

No financiamento na planta, o banco entra desde o início e o comprador paga os encargos da fase de obra. No segundo modelo, comum em lançamentos de médio e alto padrão, você paga a incorporadora durante a construção e só financia o que falta quando as chaves estão prontas.

O FGTS pode ser usado na compra de imóvel residencial que se enquadre nas regras do Sistema Financeiro da Habitação e do próprio fundo. Uma simulação no banco antes de fechar a compra evita surpresa no valor da entrega.

O que acontece se eu desistir da compra?

Pela Lei 13.786/2018, a incorporadora pode reter até 25% do valor pago, ou até 50% quando a obra está sob patrimônio de afetação, além da comissão de corretagem.

Contratos assinados em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora dão ao comprador 7 dias para se arrepender, com devolução de todos os valores pagos, inclusive a corretagem.

Antes de assinar, leia com atenção a parte do quadro-resumo que trata de desistência. É ela que define quanto você recebe de volta se os planos mudarem.

Comprar na planta para morar ou para investir: o que avaliar?

Para morar, pese localização, planta e prazo de entrega. Para investir, pese liquidez, procura por aluguel e o custo total até a entrega. Nenhum imóvel tem valorização garantida.

No litoral catarinense, muita gente compra pensando também em veraneio e em aluguel de temporada. Nesse caso, olhe a distância da praia, a estrutura de lazer, as regras do condomínio para locação e quanto custa manter o imóvel fora da temporada.

Para quem vai morar, a pergunta principal é outra: a rotina da família cabe naquele endereço e naquele prazo de entrega? Um lançamento bonito não compensa uma localização que não serve para o seu dia a dia.

Checklist antes de assinar

Peça o número do registro da incorporação e a matrícula do terreno.
Pesquise as obras já entregues pela incorporadora.
Pergunte se o empreendimento tem patrimônio de afetação.
Leia o quadro-resumo: preço, índice de correção, prazo de entrega e regras de desistência.
Compare o memorial descritivo com o que foi mostrado no material de vendas.
Simule o saldo da entrega com o banco antes de assinar.
Some ITBI, registro e demais custos ao orçamento.

Fontes

Este guia é informativo e não substitui a leitura do contrato com um advogado de sua confiança.